Главная » Статьи » Инструкции

Юридические вопросы ипотеки
Может ли банк поднять ставки по ипотечному кредиту, который я взял несколько лет назад? Кредитные ставки могут быть изменены в случае, если кредитный договор содержит условие о таком изменении. При этом могут быть определены основания для таких изменений, их периодичность, и пределы повышения кредитных ставок.
Если в договоре такого условия нет, то банк может попытаться в судебном порядке изменить условия договора в части кредитной ставки, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств. Но при наличии грамотной юридической помощи у заемщика суд наверняка откажет банку, так как финансовый кризис и другие, возникшие у банка сложности, не будут признаны существенным изменением обстановки, особенно – при  ипотеке для физического лица.

Может ли банк потребовать вернуть кредит досрочно? Например, если завтра резко упадут цены на недвижимость? Я слышал, что некоторые банки уже начали выдвигать такие требования.
Может -  в случаях, указанных в законе и договоре. Например, при существенных нарушениях заемщиком условий кредитного договора по оплате периодических платежей. Также, основанием для досрочного возврата кредита, обеспеченного ипотекой, является утрата, существенное ухудшение предмета залога, или существенное снижение его стоимости в результате действий заемщика.
Однако, снижение стоимости предмета ипотеки в результате обвала цен на рынке недвижимости может являться основанием для досрочного погашения кредита только в случае прямого указания на это в договоре ипотеки. На сегодняшний день не существует явных признаков грядущего резко падения цен. Большинство аналитиков и экспертов говорят о стабилизации цен на недвижимость, а некоторые – о дальнейшем росте, некоторые – о понижении, но далеко не резком спаде цен. Думаю, банки лукавят, и на самом деле не столько боятся резкого падения цен, сколько прикрывают этими опасениями возникшую в результате финансового кризиса срочную потребность в деньгах.
Не советую при получении такого требования все бросать и бежать с деньгами в банк. Пусть банк обращается в суд, который по ходатайству заемщика назначит независимую судебную оценку предмета залога. Суд будет принимать решение на основании сопоставления двух оценок: судебной и оценки при выдаче кредита, и на основании сопоставления суммы задолженности по кредиту и стоимость предмета залога на момент рассмотрения дела. Пример: кредит выдавался под залог квартиры исходя из размера кредита не более 70 % стоимости квартиры. Пусть предмет залога подешевел и стоит не 4, а 3 миллиона, но сумма остатка платежей по кредиту  составляет 1.5 миллиона. Получается, что сумма задолженности по кредиту все равно не превышает 70 % подешевевшего предмет залога, и оснований для досрочного возврата кредита нет.
Конечно, любые выводы надо делать на основании условий конкретного договора ипотеки. Поэтому, в случае получения такого требования банка берите свои документы и отправляйтесь на консультацию к адвокату.  

Если банк, где я брал ипотеку, закроется, должен ли я буду продолжать выплачивать кредит и если да, то как? Или может, повезет?
Не стал бы рассчитывать на такое везение. Процедура банкротства, если не удается оздоровить финансовую ситуацию у банкрота, направлена на получение денежных средств для кредиторов ликвидируемой организации. При банкротстве банка, первое что будет делать внешний управляющий -  реализовывать закладные по ипотеке. Так что, скорее Вы получите уведомление нового банка о том, что платить по кредиту Вы должны уже, чем узнаете о своем везении. А платить надо в соответствие с условиями кредитного договора, только на расчетный счет Вашего нового кредитора, указанный в уведомлении. Только перед платежами надо убедиться в том, что права Вашего нового кредитора действительно существуют и оформлены в полном соответствие с законом.

Когда берешь ипотечный кредит, необходимо оформить страховку на жизнь и квартиру из расчета размера кредита. Если человек, на которого оформлена ипотека, умирает, что происходит с кредитом и соответственно с квартирой? Если квартира уходит в счет погашения кредита, то зачем нужны страховки? Либо страховая компания должна возместить кредит банку, а квартира остается детям либо родственникам?
Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора. Суть спора заключается в том, что ФЗ "Об ипотеке" не предусматривает обязательного страхования жизни, а большинство ипотечных программ предусматривают такое страхование как обязательное. Однако, позиция банков не изменилась, нет страховки жизни – нет кредита. Если залогодатель умирает и смерть является страховым случаем (а это – далеко не всегда очевидно) страховая компания выплачивает банку остаток кредита и процентов по нему, а наследники получают «чистую» квартиру. Если смерть не является страховым случаем, или не покрывает выплат банку - наследники либо "поддерживают" кредит и платят банку (по закону наследуется не только имущество, но и долги наследодателя), либо не принимают такое наследство вообще и остаются без заложенной квартиры.

В 2006 году я по коммерческой ипотеке приобрел квартиру. В 2007 году подал в свою районную налоговую инспекцию заявление о возврате 13% от выплаченных в предыдущих году процентных выплат банку за приобретенный кредит. Однако сотрудники налоговой инспекции не приняли мое заявление, заявив, что на возврат суммы от выплаты процентов по кредиту я могу рассчитывать лишь после полного погашения кредита банку. Законны ли требования налоговой инспекции? Если да, то какими нормативно-правовыми актами это оговаривается?
Требования налоговиков незаконны. В соответствие со ст. 220 Налогового кодекса РФ (это и есть тот нормативно-правовой акт, о котором Вы спрашиваете), имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам, в т.ч. и по расходам на оплату процентов по кредиту. Никаких указаний о предоставлении вычета по процентам после полного погашения кредита указанная норма не содержит.

Как прекратить ипотеку на квартиру в случае ликвидации банка-кредитора?
Снятие обременения производится либо при предоставлении документов от залогодержателя и должника о полном погашении задолженности по кредиту (займу), либо на основании судебного решения. Если банк прекратил свое существование, обязательства по Вашему кредиту, скорее всего, были переданы другой организации, о чем Вы должны быть уведомлены. Если такого уведомления Вы не получали, право залога объекта принадлежит банку, в котором Вы брали кредит, и он, вероятно, до сих пор существует (ликвидация - достаточно долгий процесс). Но если все-таки банк ликвидирован, а права кредитора по Вашему кредиту так и не были никому переданы, то снимать обременение придется в судебном порядке, но такой судебный процесс является формальной и недолгой процедурой. Кстати, если при этом Вы не завершили все необходимые выплаты по кредиту – Вам повезло, платить не придется.

Правомерно ли внесение изменений в кредитный договор "Нести расходы по оплате услуг за перечисление денежных средств заемщика в счет исполнения им обязательств, в соответствии с тарифами, установленными организацией осуществляющей перевод денежных средств". В редакции кредитного договора "Нести расходы, связанные с банковскими операциями по текущему счету, ведущемуся у кредитора, в соответствии с установленными кредитором тарифами". Не придется ли выплачивать суммы кредита, переводя их на счета за границу, это очень дорого.
Если Вы будете платить непосредственно банку-кредитору, то при новой редакции договора никаких расходов по перечислению денег нести не будете. Однако, если Ваш банк переедет в другой город, или закроет филиал в Вашем городе, до расходы по перечислению денег нести придется. Также, эти расходы возможны, если: кредит ипотечный, по нему была выпущена закладная, и эту закладную банк продаст лицу, находящемуся в другом городе. Но эта ситуация возможна и при старой (существующей) редакции договора. 

Кто из нас - я или муж - должен быть заемщиком, а кто созаемщиком для получения ипотечного кредита, если вклад в банке есть только на мое имя, а у него зарплата больше?
Дело в том, что критерии заемщиков и созаемщиков совершенно одинаковы. Обычно заемщиком называют лишь того, на чей адрес кредитная организация высылает всю переписку по кредитному договору или того, у кого заработная плата больше. Вклад является лишь одним из видов подтверждения доходов, и трудно сказать, что предпочтительнее – зарплата мужа или вклад (все зависит от цифр). Часть ипотечных программ вообще не дают супругам брать кредит отдельно друг от друга, другие требуют для этого брачный контракт. В законодательстве нет порядка определения того, кто должен быть созаемщиком, а кто - заемщиком. В большинстве случаев этот вопрос разрешается по соглашению банка с Вами, при этом решающим является мнение банка, который выдает ипотечный кредит.

2-х комнатная квартира приобретена молодым человеком по ипотеке с рассрочкой на 10 лет. Если он женится до полной выплаты ипотечных платежей, жена в случае развода сможет претендовать на долю в этой квартире?
Может, а доля, на которую она сможет претендовать, эквивалентна ½ суммы ипотечных платежей, выплаченных после заключения брака. Например: по договору квартира стоит 1 млн. руб., после заключения брака было выплачено по кредиту 500 тыс. руб., - жена может претендовать на ¼ долю квартиры.



Источник: www.jurinform.ru/
Категория: Инструкции | Добавил: Alecsa (15.01.2009)
Просмотров: 1760